El Gobierno por Real Decreto-ley establece una moratoria en las hipotecas por el Covid-19

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 establece una moratoria en las hipotecas

El año pasado entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI), que se aplica desde entonces a los nuevos contratos de crédito hipotecario; Ley que traspone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE, que regula el régimen de protección al cliente y establece las normas de transparencia y de conducta en los contratos de crédito para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. Además, esta norma contiene otras disposiciones no específicamente previstas en la normativa europea que refuerzan adicionalmente en España la protección de los prestatarios en distintos aspectos.

La LCCI regula también el vencimiento anticipado en caso de morosidad por parte del prestatario de la hipoteca, que es el derecho que tiene la entidad de créditos prestamista a dar por terminado el contrato en caso de que el prestatario deje de pagar un determinado número de cuotas del préstamo, como paso previo a la ejecución de la garantía. Concretamente, la LCCI establece que, para que el prestamista pueda ejercer este derecho, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales, si se produce durante la primera mitad de la vida del préstamo, y el 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales, si ocurre durante la segunda mitad. Además, se exige, que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario y le haya concedido, al menos, un mes para cumplir. Vale la pena señalar que esta regulación se aplicará no solo a los nuevos contratos amparados por la LCCI, sino también a las hipotecas vivas que tuvieran cláusulas de vencimiento anticipado por impago de las cuotas.

Debe tenerse en cuenta, que el número de cuotas impagadas necesarias para llegar a acumular un 3 % o un 7 %, respectivamente, del capital concedido que hace que la entidad prestamista pueda proceder al vencimiento anticipado depende del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, y de la parte del préstamo amortizada. En la mayoría de los casos, este número es claramente superior a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogían bajo la anterior norma las cláusulas de las hipotecas como requisito para el vencimiento anticipado. Por consiguiente, la vigente regulación del vencimiento anticipado por impago de las cuotas lleva generalmente a que exista un mayor número de cuotas vencidas e impagadas para que la entidad de crédito proceda a ejercitar una acción de reclamación hipotecaria ante los tribunales.

Ahora bien, ni el legislador español ni el Parlamento Europeo pudieron prever una catástrofe sanitaria como la que estamos atravesando por culpa del Covid-19 y de sus terribles consecuencias para las economías familiares de los ciudadanos por lo que no incluyeron en la Ley un artículo que pudiera paliar el impago de las cuotas hipotecarias por causas sobrevenidas y de fuerza mayor, como es una epidemia que provoca un cataclismo en las economías domésticas.

Hay que hacer notar que la cuota de reembolso de la hipoteca supone para la mayoría de las familias españolas un elevado porcentaje de su renta bruta mensual. La cuota hipotecaria mensual media supone en promedio el 30% del sueldo bruto de los españoles, aunque en algunas comunidades autónomos este porcentaje se eleva al 42%. Asimismo, en muchos hogares la cuota alcanza el 50% e incluso el 70% de sus ingresos mensuales, lo que supone una elevada carga para las familias españolas ya que muchas están sobreendeudadas.

Ante un posible impago de las cuotas de la hipoteca, el Derecho ha previsto desde hace siglos el instituto jurídico del “Rebus sic stantibus”. Este brocardo latino puede traducirse al román paladino como «estando así las cosas». En el ámbito jurídico, constituye un principio de derecho a cuyo tenor todo contrato lleva incluido de manera tácita una cláusula sobreentendida, en virtud de la cual se entiende que las cláusulas establecidas en el acuerdo contractual lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento de su firma, esto es lo de: “estando así las cosas”; de modo que cualquier alteración sustancial de las circunstancias originales puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones. Por ende, en caso de que un prestatario por culpa de una epidemia pierde su trabajo y sus ingresos, se convierta en insolvente sobrevenido muy a su pesar y no pueda hacer frente a sus obligaciones, el Derecho deberá proporcionarle el amparo jurisdiccional que le corresponda.

Por consiguiente, la decisión del Gobierno de Pedro Sánchez mediante la promulgación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 de establecer una moratoria en las hipotecas de la primera vivienda y con carácter prorrogable para asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad es sumamente acertada, aunque insuficiente. Sin duda esta medida es esencial para las personas que hayan vistos drásticamente sus ingresos por haber sido alcanzados por el contagio del coronavirus, que estén en situación de desempleo o que sean empresarios y profesionales autónomos que se hayan quedado sin trabajo y perdido su fuente de ingresos por culpa del confinamiento al que estamos sujetos.

El Real decreto-ley adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Por ello es de especial importancia garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19. Anteriormente, el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda; el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, recientemente modificada por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública; ya habían establecido medidas de protección a los deudores hipotecarios.

La experiencia acumulada tras la crisis financiera de 2008 aconseja al Gobierno de Pedro Sánchez ampliar significativamente la protección a este colectivo para que puedan acceder a una moratoria en el pago de sus hipotecas y evitar la pérdida de sus viviendas. Adicionalmente, esta medida también puede beneficiar a las entidades de crédito en la medida que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 establece en varios artículos las condiciones objetivas y subjetivas para que los prestatarios puedan acogerse a la moratoria en el pago de sus cuotas hipotecarias. Dichos preceptos legales están establecidos en el artículo 7. Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, artículo 8. Ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, Artículo 9. Definición de la situación de vulnerabilidad económica, artículo 10. Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, artículo 11. Acreditación de las condiciones subjetivas, artículo 12. Solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias, artículo 13. Concesión de la moratoria, artículo 14. Efectos de la moratoria, y artículo 15. Inaplicación de intereses moratorios.

 

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Autor: Pere Brachfield
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